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Mit seinen Beschlüssen im Oktober 2010 und im April 2012 hat sich der Stadtrat der Stadt Halberstadt mehrheitlich entschieden, den Flächennutzungsplan für die Stadt im Hinblick auf den Harzhof zu ändern.
Vorausgegangen war eine Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange. Der Landkreis Harz hat im September 2012 die Änderung des Flächennutzungsplans genehmigt, so dass mit der Erarbeitung eines Bebauungsplanes begonnen werden konnte.
Die Stadt Halberstadt ist sich ihrer Verantwortung für die Innenstadt und insbesondere auch für die dort ansässigen Gewerbetreibenden bewusst. Sie hat daher im Februar 2009 ein Einzelhandelsgutachten erstellen lassen, das im Oktober 2009 in das Einzelhandelskonzept mündete und beschlossen wurde. Dieses Konzept legt die Einzelhandelszentren und deren Sortiment fest auch den Harzhof. Das vom Investor daraufhin vorgestellte Konzept wurde zusätzlich zwei Auswirkungsanalysen unterzogen, die eine Eingrenzung der Verkaufsfläche empfahlen. Ausgehend von dieser Analyse wurde die ursprüngliche Verkaufsfläche um 10 % verringert. Dies wurde bei der Beschlussfassung zum Flächennutzungsplan im Oktober 2010 und im April 2012 berücksichtigt.
Für die konkrete Planung ergeben sich aus der vorgenannten politischen Willensbildung folgende Flächen, die zwar als Zahl in den Veröffentlichungen weitgehend korrekt, in der Bedeutung jedoch unzutreffend wiedergegeben sind. Die Gesamtverkaufsfläche wird ca. 7.500 m² betragen. Davon sind ca. 3.000 m² sogenannte zentrenrelevante Verkaufsfläche, ca. 4.500 m² sind nicht zentrenrelevant, also Sortimente, welche sich typischerweise nicht im Zentrum, sondern in den Randbereichen der Stadt befinden. Beispielsweise könnten dies sein: Baumaterialien, Gartenbedarf, Möbel, Teppichböden, Kraftfahrzeuge oder Kfz-Teile. Dinge also, die eine bestimmte Lagerfläche erfordern und nicht ohne weiteres zu transportieren sind. Dagegen zeichnen sich innenstadtrelevante Sortimente durch einen geringen Flächenanspruch, eine Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen, einen problemlosen Transport o.ä. aus. Hierzu gehören neben Nahrungs- und Genussmitteln auch Drogeriewaren, Bekleidung o.ä. Nach Reduzierung der innenstadtrelevanten Verkaufsfläche für den Supermarkt auf die jetzt geplanten 3.000 m² sind nach Aussage des Gutachters keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt zu erwarten. Die Auswirkungen werden gemäß der Analyse nicht zu Umverteilungsprozessen führen, welche die übrigen Zentren in ihrem Bestand bedrohen.
Einer weiteren Entwicklung der Innenstadt, insbesondere auch des Breiten Weges, steht der Harzhof nicht im Wege. Nicht entweder-oder, sondern sowohl-als-auch ist der erklärte Wille der Stadt Halberstadt. Im Übrigen steht der Investor für den Harzhof nicht zur Investitionen auf dem Breiten Weg zur Verfügung.
Harzhof: Zahlen, Daten und Fakten
Konzept, geplante Nutzungen (Quelle: Wirkungsanalyse Jan. 2012/Investorenkonzept)
1.
Supermarkt mit 2.100 m² VKF Sortiment Nahrungs- und Genussmittel | 400 m² VKF Sortiment Drogeriewaren | 500 m² VKF Sortiment sonstige Nichtlebensmittel
= Summe 3.000 m² Verkaufsfläche
Diese Fläche ist beachtlich für die Auswirkungen auf bestehende Zentren (Nahversorgung, Einkaufsinnenstadt, Stadtteilzentrum). Das sind 300 m² Verkaufsfläche weniger, als im Einzelhandelskonzept der Stadt vom Oktober 2009 beschlossen
2.
Markt mit (maximal) 4.500 m² VKF nicht zentrenrelevanten Sortimenten*
= Gesamtverkaufsfläche: 7.500 m² Verkaufsfläche
* zentrenrelevante Sortimente sind diejenigen, die gemäß Bestandsaufnahme zum Zentren- und Sortimentskonzept der Stadt die vorhandenen Zentren prägen. Diese dürfen in den 4.500 m² großen Markt nicht gehandelt werden.
Größe des Plangebietes:
ca. 5,6 ha, davon etwa 4,1 ha für das geplante Vorhaben, davon etwa 2/3 Baufläche, d. h. Gebäude, Parkplätze mit Zufahrten, Lieferzufahrten, Feuerwehrumfahrt; darüber hinaus Flächen für den Unweltschutzmaßnahmen, Regenwasserrückhaltung u. ä.
Vorhandene Verkaufsflächen zum Vergleich:
Kaufland: 4.000 m² Großer Supermarkt
E-Center: 2.900 m² Großer Supermarkt (zulässig lt. B-Plan 3.800 m²)
Rewe: 1.220 m² Supermarkt
E-Neukauf 1.080 m² Supermarkt (Erweiterung geplant)
Verfahren:
Februar 2009: Einzelhandelsgutachten GMA = Grundlage für das Zentren- und Sortimentskonzept der Stadt Halberstadt (Einzelhandelskonzept)
Oktober 2009: Einzelhandelskonzept der Stadt, Beschluss durch den Stadtrat (Festlegung der Zentren, Sortimente und Ziel, Harzhof zu entwickeln mit 3.300 m² zentrenrelevant)
August 2010: 1. Auswirkungsanalyse des Investorenkonzeptes mit Empfehlung zur Reduzierung der Verkaufsfläche um 200 bis 300 m²
Oktober 2010: Beschluss des 1. Entwurfes zur Änderung des Flächennutzungsplanes unter Berücksichtigung der Flächenreduzierung von 300 m² VKF
April 2012: nach 2. Auswirkungsanalyse (Anpassung an Erweiterungsplanung
E-Neukauf und an Verkaufsflächenreduzierung von 3.300 auf 3.000 m²) und erneuter Öffentlichkeitsbeteiligung Beschluss der Änderung des Flächennutzungsplanes durch den Stadtrat
September 2012: Genehmigung durch den Landkreis Harz
laufend: Erarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes zur Herstellung von Baurecht
